Oui, vous pouvez vendre une maison dont la fondation a un problème, à condition de le déclarer. Au Québec, le vendeur doit remplir le formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » et divulguer les défauts connus. Une vente « sans garantie légale » ne vous protège pas si vous connaissiez le problème et ne l’avez pas dit. Réparer avant de vendre n’est pas obligatoire, mais documenter la situation, oui.

Ce guide est de l’information générale, pas un avis juridique : pour votre dossier, parlez à votre courtier immobilier et à votre notaire. Les faits juridiques ci-dessous viennent de deux textes de Protégez-Vous : Vendeurs, quelles sont vos obligations de divulgation? (signé par l’OACIQ, 2024) et Acheter une maison sans garantie légale, ça veut dire quoi? (Florence Dujoux, 2022, avec des notaires et l’OACIQ).

Que devez-vous déclarer quand votre fondation a un problème?

Tout vice connu qui pourrait affecter la valeur ou l’usage de la propriété. L’OACIQ précise que le formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » se remplit avec votre courtier et couvre notamment les dégâts d’eau et les travaux de rénovation effectués. Il fait partie du contrat de courtage et doit être remis à tout acheteur intéressé, ainsi qu’à son inspecteur en bâtiment.

Si vous avez réparé la fondation, préparez les preuves : l’OACIQ demande que l’information donnée sur la propriété soit vérifiable et documentée, et cite en exemple les factures, plans, devis et permis pour les rénovations. En cas de non-divulgation d’informations essentielles, le vendeur peut être tenu responsable, et l’acheteur peut entreprendre un recours contre lui.

Un problème de fondation est-il un vice caché?

Souvent, oui. Protégez-Vous donne d’ailleurs en exemple une fissure qui affecte la solidité de la fondation. Pour être un vice caché, un défaut doit remplir quatre critères :

Majeur : si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté ou aurait négocié le prix à la baisse.
Caché : un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu le déceler lors d’un examen visuel courant.
Inconnu de l’acheteur : si le vendeur l’a déclaré, le vice devient apparent.
Existant lors de la vente : au moins sa cause existait quand vous étiez propriétaire.

Deux conséquences pratiques. D’abord, déclarer le problème vous protège : un défaut dont l’acheteur a été informé n’est plus un vice caché. Ensuite, le vendeur est responsable du vice caché même s’il ignorait son existence au moment de la vente, sauf si la garantie a été exclue (section suivante).

Que veut dire vendre « sans garantie légale »?

Au Québec, la vente d’un immeuble comprend la garantie légale, sauf énoncé contraire. Les parties peuvent réduire ou exclure la garantie de qualité (celle qui couvre les vices cachés). Cela doit être mentionné dès la mise en marché et clairement indiqué dans la déclaration du vendeur, l’offre d’achat et l’acte de vente. Un vendeur professionnel, comme un constructeur ou un promoteur, ne peut ni exclure ni limiter cette garantie.

La limite à retenir : la mention « sans garantie légale » n’exonère pas le vendeur qui connaissait le vice et ne l’a pas révélé. Selon Protégez-Vous, des propos mensongers ou le silence sur des informations essentielles constituent une manœuvre dolosive, ce qui peut mener à l’annulation de la vente ou à une diminution du prix, éventuellement avec des dommages-intérêts.

Quels recours l’acheteur peut-il avoir?

La garantie contre les vices cachés permet un recours dans les trois années suivant la découverte du vice, après une mise en demeure envoyée au vendeur dans un délai de trois à six mois, selon Protégez-Vous. L’acheteur peut obtenir, selon la situation :

une diminution du prix, le recours le plus souvent utilisé;
le remboursement des travaux nécessaires pour réparer le vice;
l’annulation de la vente, rarement prononcée;
des dommages-intérêts, seulement s’il est démontré que le vendeur connaissait le vice sans le révéler.

Faut-il réparer la fondation avant de vendre?

Il n’existe pas de réponse unique, et aucune source québécoise fiable ne chiffre l’effet d’une fondation réparée ou non sur le prix de vente. Voici ce qui change concrètement dans chaque cas :

Question	Réparer avant la mise en vente	Vendre sans réparer, avec déclaration complète
Ce que vous déclarez	Le problème et les travaux réalisés, avec factures, rapport et garantie écrite	Le problème connu, idéalement avec le rapport d’un spécialiste et des soumissions de réparation
Ce que l’acheteur doit évaluer	La qualité de la réparation et ce que couvre la garantie	Le coût des travaux à venir, qu’il voudra souvent voir refléter dans le prix
Ce que vous payez	Les travaux avant la vente	Rien d’avance, mais une négociation plus serrée
Ce qui reste à surveiller	Que la cause soit réglée, pas seulement la fissure	Que la déclaration soit complète : le silence sur un défaut connu n’est pas couvert par une vente sans garantie

Que faire concrètement avant la mise en vente?

Faites évaluer la fondation par un spécialiste pour connaître la cause et la gravité. Voyez à quoi s’attendre pendant une inspection et notre guide Quand une fissure de fondation est-elle grave au Québec?.
Obtenez des soumissions de réparation, même si vous décidez de ne pas réparer : elles aident l’acheteur à mesurer le problème. Notre article sur la façon de financer des réparations de fondation couvre les programmes d’aide.
Déclarez par écrit, avec votre courtier, dans le formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble ».
Conservez la documentation : factures, rapport d’inspection, garantie écrite de l’entrepreneur et, si elle existe, sa transférabilité à l’acheteur.
Parlez à votre notaire ou à votre courtier avant d’inscrire une clause « sans garantie légale », qui a des conséquences que le courtier doit vous expliquer.

Marco Réparation de Fondation se déplace en personne pour chaque estimation et chaque inspection de chantier. L’entreprise détient une licence valide de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ no 5775-3246-01) et dessert Montréal, Laval, la Rive-Sud (incluant Longueuil et Brossard), l’Ouest-de-l’Île et Salaberry-de-Valleyfield. Consultez notre page réparation de fissures, ou notre comparaison époxy ou polyuréthane pour comprendre ce qu’un devis peut contenir.

Vous songez à vendre et votre fondation vous inquiète?Communiquez avec Marco Réparation de Fondation pour une inspection gratuite et un avis honnête sur l’état de la fondation.

Foire aux questions

Dois-je réparer ma fondation avant de vendre?

Non, la loi ne l’exige pas. Ce qu’elle exige, c’est de déclarer les défauts connus. Réparer, ou au moins faire évaluer et chiffrer le problème, donne toutefois à l’acheteur des faits plutôt que des craintes.

Puis-je vendre sans garantie légale si ma fondation est fissurée?

Vous pouvez inscrire la mention, mais elle ne vous protège pas si vous connaissiez le problème et ne l’avez pas révélé. Déclarez la fissure dans le formulaire du vendeur, peu importe la clause choisie.

Et si j’ignorais le problème de fondation?

Sans exclusion de garantie, le vendeur est responsable d’un vice caché même s’il l’ignorait. Avec une vente sans garantie légale, l’acheteur n’a en principe aucun recours pour un vice que le vendeur ne connaissait pas. C’est un point à valider avec votre notaire.